日前，上海市人民政府办公厅发布关于快速推进本市城中村改造工作的实施建议。其中提出，支持银行业金融机构提供城中村改造贷款。积极吸引社会资金参与城中村改造，探索发行企业债。另据报道，广州市8月27日召开城市更新和城市品质提升工作推进会。市委书记郭永航强调，深入推动城中村及老旧小区改造，全方面提升城市能级品质，加快实现老城市新活力、“四个出新出彩”，建设具有经典魅力和时代活力的中心型世界城市。

  城中村改造是指对的城中村及其周边低效、零散的连片区域，通过拆除新建、整治提升和拆整结合等多种方式来进行综合改造开发的行为。

  城中村作为中国城市化进程中的特殊产物，是城乡二元体制转型期的典型缩影。这些被城市高楼环绕的“孤岛”，长期面临规划混乱、设施陈旧、管理滞后等问题，既制约城市功能提升，也影响居民生活质量。随着新型城镇化战略深入推动，城中村改造已从单纯的物理空间更新，升级为关乎民生改善、社会治理与城市可持续发展的系统性工程。近年来，政府与市场协同发力，政策支持体系逐步完善，社会资本参与度持续提升，城中村改造正进入“规模扩张与质量提升并重”的新阶段，成为推动城市有机更新、释放内需潜力的重要抓手。

  城中村改造行业现状如何?2023年以来，在政策持续加码背景下，我国城中村改造项目加速推进，改造精细化水准不断提高。住建部多个方面数据显示，2024年，全国实施城中村改造项目1863个，惠及居民136.7万户，建设筹集安置房189.4万套。2025年，为持续用力推动房地产市场止跌回稳，住房城乡建设部将加力实施城中村和危旧房改造，推进货币化安置，计划在新增100万套城中村改造和危旧房改造的基础上继续扩大改造规模。

  2024年12月，国务院发布了《关于优化完善地方政府专项债券管理机制的意见》，将城中村等纳入地方政府专项债券可用作项目资本金的行业，进一步拓展了城中村改造资产金额来源。多个方面数据显示，2025年1-4月期间， 地方政府债券发行规模35353.9亿元，发行数量619只。其中1661.25亿元用于保障性安居工程及城市更新。

  城中村改造的核心驱动力源于国家战略层面的顶层设计。近年来，改造工作被明确纳入“新型城镇化”核心任务，中央与地方通过财政补贴、土地政策优化、金融支持等组合拳，构建“政府引导、市场运作”的多元参与机制。例如，部分城市试点“留改拆”并举模式，避免“一刀切”式拆迁，在保护历史文脉的同时平衡开发效率;在资金筹措方面，探索“PPP+REITs”等创新工具，降低社会资本准入门槛，推动项目从“政府主导”向“市场化可持续”转型。此外，补偿标准透明化、居民参与机制完善等政策细节，正逐步化解拆迁纠纷等社会矛盾，为行业规范化发展奠定基础。

  中国城镇化率的持续提升，带来大量新增人口的住房与公共服务需求，而城中村改造是填补城市空间缺口的关键路径。一方面，改造后的社区通过新建住宅、商业配套与基础设施，可有效缓解住房供需矛盾;另一方面，教育、医疗、养老等公共服务设施的补位，直接回应居民对“美好生活”的诉求。例如，部分改造项目将15%以上的建筑面积用于建设保障房与公共服务设施，既实现“住有所居”，也推动城市功能均衡布局。

  城中村改造已成为城市“有机更新”的重要载体。在超大城市与特大城市，改造不再局限于“物理空间美化”，更注重“产业导入”与“功能焕新”。例如，深圳、广州等地将旧村落改造与科创园区、文化创意产业结合，通过保留工业遗产、引入新兴业态，实现“空间更新—产业升级—就业提升”的良性循环。这种“产城融合”模式，既盘活闲置土地资源，也为城市经济注入新动能。

  城中村改造产业链呈现“上游资源整合—中游开发运营—下游服务配套”的全链条特征。上游以政府与村集体为核心，负责土地整理、规划审批与拆迁补偿;中游聚焦施工公司与改造运营商，承担工程建设、成本控制与项目管理等核心职能;下游则涵盖商业运营、物业服务、公共服务供给等环节。目前，产业链各环节的专业化分工日益清晰，例如工程咨询、BIM技术应用等细致划分领域涌现出一批专精特新企业，推动行业从“粗放式开发”向“精细化运营”转型。

  行业竞争呈现“全国性房企+地方国企+区域民企”的多元格局。万科、华润、保利等全国性企业凭借资金实力与开发经验，在规模化项目中占据优势;地方国企则依托政策资源与区域深耕能力，主导本地核心地段改造，例如广州城投、深圳人才安居集团等通过“政企合作”模式，在保障房建设与民生项目中发挥主导作用。有必要注意一下的是，中小民企通过差异化策略切入细分市场，例如聚焦历史风貌保护、老旧小区微改造等领域，形成“头部企业规模化扩张+地方企业区域垄断+中小企专业化补充”的竞争生态。

  拆迁补偿与居民安置是改造项目的核心难点。由于城中村土地权属复杂、居民诉求多元，补偿标准争议、回迁意愿分歧等问题易引发社会矛盾。部分项目因过度追求开发效率，忽视原住民就业、文化认同等深层需求，导致“重拆迁、轻融入”的后遗症。近年来，“居民参与式规划”逐步推广，通过听证会、议事协商等机制吸纳民意，例如某东部城市试点“改造方案居民投票制”，将回迁率、公共服务配套等指标纳入表决范围，有效提升项目认同度。

  城中村改造成本高、周期长，资金平衡是项目落地的关键。拆迁补偿费占总成本比重超50%，叠加建材、人力成本上涨，部分项目面临“投入产出倒挂”风险。尽管金融支持政策逐步放开，但社会资本仍对投资回报稳定性持谨慎态度。例如，部分市场化项目通过“商住用地捆绑+配套商业运营”实现现金流平衡，但过度依赖房地产销售的模式，在调控政策收紧时易受冲击。未来，如何通过产业导入、长期运营提升资产收益，将是破解资金瓶颈的核心命题。

  当前，城中村改造正站在“量质转换”的十字路口。过去十年，行业以“攻坚式改造”为主，解决了一批环境恶劣、安全风险隐患突出的“硬骨头”项目;未来，改造将更注重“内涵式发展”，即在空间更新中融入社会治理、文化传承与生态保护。例如，部分城市提出“改造一个城中村，造就一个新社区”的目标，通过引入智慧管理系统、培育社区社会组织、保留非遗文化载体，推动项目从“物理更新”向“社会重构”延伸。这种转型既需要政策、资金等外部条件支撑，更考验企业的综合运营能力与社会责任意识，行业竞争逻辑将从“速度比拼”转向“价值创造”。

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